住宅を購入するための自己資金づくりはどのように行っていますか？
住宅取得に目的を絞った金融商品を利用することによって、住宅取得のためのさまざまな特典を活用することができます。
また、住宅ローンには公的住宅ローンと民間住宅ローンがあります。
将来、住宅を購入する必要がある方は、住宅取得目的の金融商品および住宅ローンの内容や特徴を把握して、早めに準備しておくことが、ライフプランを検討するうえで重要と考えます。
財形住宅貯蓄
概要
財形住宅貯蓄は、住宅の購入や増改築を目的に積み立てる貯蓄で、財形制度行っている企業に勤める55才未満の勤労者であれば、誰でも行うことができます。
なお、財形貯蓄には、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄の3種類があります。
その内、財形年金貯蓄と財形住宅貯蓄には、利子非課税制度の特典があります。
特徴
・住宅取得の目的で積み立て、払い戻しも住宅の用途のみ可能。
・積立金は増改築の資金にも利用できる。
・貯蓄商品の場合、元利合計で550万円（財形年金と合算して）までの利子は非課税となる。
・加入資格は55歳未満の勤労者で、1人1契約までとなっている。
要件
・契約締結時に55歳未満の勤労者であること。
・事業主を通して給与から天引きで預け入れること。
・5年以上にわたって定期的に積み立てること。
・積み立てた資金は、住宅取得や増改築以外に払出しをしないこと。
・住宅資金として使う場合は、5年以内でも非課税となる。
融資制度の活用
・勤務先や住宅金融支援機構などを通じて返済期間の長い住宅資金の融資を受けられる。（財形住宅融資）
・融資額は、財形貯蓄の合計残高の10倍相当額まで可能で、住宅取得価額の90%を限度として最高4,000万円までとなっている。
対象商品
期日指定定期、スーパー定期、財形住宅定額貯金、利付金融債、金銭信託、公社債投信、財形株式投信、国債、社債、積立保険、積立傷害保険
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公的住宅ローン フラット35（フラット50）
概要
フラット35およびフラット50は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、住宅ローン債権を証券化して投資家から資金を調達し、融資する仕組みの公的住宅ローンです。
民間金融機関が融資して、その住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取る買取型と、民間金融機関の住宅ローン債権について機構が元利金の支払いを保証する保証型があります。
申込年齢
原則70歳未満である。親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上でも申し込み可能である。
収入
年収に占める借入金すべての年間合計返済額の割合が基準以下である必要がある。
・年収400万円未満 → 30%
・年収400万円以上 → 35%
返済期間と金利
返済期間は、
フラット35 → 最長35年
フラット50 → 最長50年
金利は、いずれも固定金利である。
融資制限
フラット35
住宅建設（土地取得費含む）または、住宅購入価格の90%以内で、100万円以上8,000万円まで可能。
フラット50
住宅建設（土地取得費含む）または、住宅購入価格の60%以内で、100万円以上6,000万円まで可能。
保証料等
保証料は0円で、返済中の繰り上げ返済手数料は、一切不要である。
融資の主体（買取型）
民間の金融機関が融資の主体である。
ただし、フラット35ないしフラット50として引き受けたものはすべて住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る。
担保として借り入れ対象の住宅と敷地に、第1順位の抵当権を設定するが、抵当権者となるのは住宅金融支援機構である。
申込みおよび返済の窓口
銀行などの民間の金融機関が窓口となる。
公的住宅ローン 財形住宅融資
概要
財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄をしている人が対象の公的住宅ローンで、自営業者などは利用することはできない。
申込年齢
原則70歳未満である。完済時の年齢の上限は80歳である。
条件
財形貯蓄（種類は問わない）を1年以上行い、残高が50万円以上ある必要がある。
収入
年収に占める借入金すべての年間合計返済額の割合が基準以下である必要がある。
・年収400万円未満 → 30%
・年収400万円以上 → 35%
返済期間と金利
最長35年であり、5年固定金利である。
融資制限
財形貯蓄残高の10倍以内で、最大4,000万円まで可能である。
ただし、物件価格の90%が限度となっている。
民間住宅ローン
特徴
・住宅の面積に対する規制が少ない。
・対象物件に対する規制が少ない。
・金利は、変動金利型、固定金利型、固定金利選択型が主で、これらをミックスした型など、バラエティーに富んでいる。
・銀行以外にも保険会社、ノンバンクの住宅ローン、不動産会社などの提携ローンもある。
・借り換えにも利用できる。
・住宅ローンの借り入れに際しては、債権保全のため、団体信用生命保険の加入が制度上必須条件となっていることが多い。
・融資限度額は、一般的に5,000万円〜1億円である。
変動金利型
変動金利型（短プラ連動）
短期プライムレートを基準に、年2回、金利が見直される。
変動金利型（長プラ連動）
長期プライムレートを基準に、年2回、金利が見直される。
変動金利の基準金利は、長期および短期プライムレートを基準金利としているが、銀行では短期プライムレートを基準金利としているものが多い。
固定金利型
固定金利選択型
当初一定期間を固定金利とし、その期間経過後に変動金利に変更するか、固定金利を更新するかを選択するタイプである。当初固定する期間は、1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年と銀行によって異なる。
全期間固定金利型
返済期間の全期間にわたって、当初契約した金利が固定される。
まとめ
住宅購入は、その後のライフプランに大きく影響するライフイベントといえます。
私の周りでも住宅ローンで苦労している方々がおり、大変そうです。
住宅取得のための金融商品、住宅ローンには、上記のようにさまざまな種類があり、それぞれ特徴が違います。
行き当たりばったりで住宅を購入し、住宅ローン返済で苦労することがないように、将来、住宅を購入する必要がある方は、自分に合った金融商品および住宅ローンを理解し、早めに準備することが大切であると考えます。
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